PROJEK PERUMAHAN TERBENGKALAI

PROJEK PERUMAHAN TERBENGKALAI

• Sesuatu projek perumahan telah terhenti aktiviti-aktiviti kerja di tapak projek selama enam (6) bulan atau lebih secara berterusan dalam atau luar tempoh Surat Perjanjian Jual dan Beli (S&P) pertama; atau

• Petisyen penggulungan telah didaftarkan di Mahkamah Tinggi di bawah Seksyen 218 Akta Syarikat 1965 atau Undang-Undang yang berkaitan; atau

• Projek perumahan yang dimajukan oleh syarikat pemaju perumahan telah digulung dan diletakkan dibawah Pegawai Penerima, Likuadator atau Jabatan Insovensi (JIM); atau

• Pemaju memaklumkan bahawa tidak berupaya untuk meneruskan kerja secara bertulis kepada Pengawal Perumahan; dan


• Disahkan projek terbengkalai oleh Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan selaras dengan Seksyen 11(1)(ca), Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1966 (Akta 118).


PUNCA-PUNCA


Antara punca projek perumahan terbengkalai ialah;

• Masalah aliran kewangan syarikat pemaju;

• Masalah pertikaian antara tuan tanah dan pemaju;

• Kajian pasaran tidak dilaksanakan dengan terperinci;

• Masalah teknikal tapak;

• Masalah penempatan setinggan; dan

• Masalah dalaman syarikat.


IMPLIKASI

Pembeli masih perlu membayar balik pinjaman yang dikeluarkan termasuk faedah ke atas pinjaman oleh pembiaya serta tiada jaminan rumah akan siap dan diserahkan.


Semua pihak yang berkepentingan seperti pembiaya, tuan tanah, kontraktor, pemaju dan pembeli akan berhadapan dengan implikasi perundangan berbeza (perundangan kontrak, Akta Syarikat 1965, Kanun Tanah Negara) untuk menjaga kepentingan masing-masing serta membuka ruang untuk isu-isu berkaitan projek perumahan terbengkalai terbabit dimanipulasikan pihak tertentu menjadikan usaha pemulihan semakin sukar.


Bagi projek yang berpotensi untuk dipulih dan disiapkan, pemaju asal atau pemaju yang berminat untuk memulihkan projek akan menghadapi kesukaran untuk mendapatkan suntikan dana sama ada melalui pinjaman bank atau modal pelabur syarikat atau menjual baki unit yang tidak terjual dengan tujuan memulihkan aliran tunai.


Menjejaskan reputasi industri hartanah serta menimbulkan persepsi negatif bakal pembeli rumah, warga asing yang berminat menyertai Program Malaysia My Second Home serta pelabur-pelabur tempatan dan luar negara dalam industri perumahan serta hartanah Malaysia.


PERANAN JPN/KPKT

JPN/KPKT mengambil peranan utama sebagai pemudahcara (fasilitator/mediator) untuk menyelaras usaha-usaha pemulihan dan rundingan-rundingan semua pihak berkepentingan seperti pembeli rumah, pembiaya, tuan tanah dan pemaju dengan tujuan mencari keadah terbaik untuk memulihkan projek perumahan terbengkalai.

1) Bagi Syarikat Pemaju Yang Masih Wujud

Mengkaji dan menentukan daya maju projek

Menyediakan pelan pemulihan

Memantau pelaksanaan projek oleh pemaju asal sehingga disiapkan dengan Sijil Layak Menduduki (CFO/CCC)

2) Bagi Syarikat Pemaju Yang Digulung

Likuidator/Jabatan Insovensi Malaysia (MdI) yang dilantik oleh mahkamah akan menjalankan kajian daya maju projek. Ini termasuklah:

mengadakan mesyuarat dengan pemiutang-pemiutang;

menganalisa status kewangan syarikat;

mengemaskini maklumat projek;

membuat rundingan dengan pihak berkepentingan seperti pembiaya dan pembeli;

membuat taksiran dan penilaian harta; dan

menyelaras dengan pemulih projek apabila kajian pemulihan telah dilakukan.

KPKT akan memantau pelaksanaan projek oleh pemaju asal sehingga disiapkan dengan Sijil Layak Menduduki (CFO/CCC)

3) Bagi Projek Yang Tiada Pemaju Penyelamat

KPKT akan sedaya upaya mencari pemaju penyelamat termasuk memaparkannya dalam Laman Web KPKT dan memohon kerjasama REHDA dan agensi lain yang berkaitan untuk menyediakan laporan feasibility.

4) Mengeluarkan Surat Pengesahan Projek Terbengkalai

Bagi tujuan ini, pembeli perlu mengemukakan salinan kad pengenalan dan salinan Perjanjian Jual dan Beli (S & P) ke Jabatan Perumahan Negara.

Melalui surat pengesahan ini, pembeli boleh mendapatkan kemudahan-kemudahan seperti berikut:-

Memohon pertimbangan daripada institusi perbankan bagi sebarang permohonan pengurangan kadar faedah dan penstrukturan semula pinjaman perumahan;

Memohon pertimbangan daripada pihak KWSP bagi permohonan pengeluaran kali kedua;

Pilihan kepada pembeli yang membuat pinjaman perumahan Kerajaan untuk membatalkan pinjaman dan peluang untuk memohon pinjaman baru (pinjaman penuh seperti pinjaman pada kali pertama); dan

Bagi pinjaman perumahan Kerajaan untuk menangguhkan faedah pinjaman (4%) sepanjang tempoh projek dipulihkan atau selama 5 tahun (mana-mana yang terdahulu).

Walau bagaimanapun, semua perkara di atas adalah tertakluk kepada penilaian institusi pembiaya ke atas peminjam-peminjam yang berkenaan berdasarkan merit setiap kes.

Sekiranya pihak pembiaya tidak memberikan sebarang bantuan / kerjasama, pembeli rumah boleh membuat aduan kepada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan dan aduan tersebut akan dipanjangkan ke Bank Negara Malaysia untuk tindakan selanjutnya.

5) Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan juga membantu pembeli rumah untuk berbincang dengan pihak pembiaya untuk penyambungan pinjaman atau penambahan jumlah pinjaman setelah pemaju penyelamat telah dikenalpasti dan kerja- kerja pemulihan telah dijalankan.

LANGKAH-LANGKAH

Diantara langkah yang diambil oleh KPKT dalam mengatasi atau mengurangkan masalah projek dari terbengkalai ialah:

• Memperketatkan prosedur pengeluaran lesen pemaju perumahan di mana keupayaan kewangan pemaju diutamakan.

• Menguatkuasakan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1966 dan Peraturan-Peraturan berkaitan terutamanya dari aspek tanggungjawab serta prestasi pemaju perumahan berlesen. Pemaju yang terbukti melanggar Akta dan Peraturan diambil tindakan tegas melalui pendakwaan, kompaun dan senarai hitam pemaju perumahan dan pengarah-pengarah syarikat serta menahan permit iklan dan jualan dan membekukan pengeluaran Akaun Pemajuan Perumahan (HDA).

• Pengawasan projek yang lebih rapi dibuat secara berterusan. Setiap pemaju dikehendaki mengemukakan laporan kemajuan fizikal projek setiap enam (6) bulan sekali. Walau bagaimanapun, laporan lebih kerap boleh diminta oleh KPKT untuk tujuan pemantauan yang berkesan. Lawatan ke tapak kerja akan diadakan dari masa ke semasa.

• Kawalan ke atas Akaun Pemajuan Perumahan (HDA) dan penyata kewangan beraudit syarikat dipertingkatkan. Pemaju-pemaju yang gagal mengemukakan laporan penyata kewangan beraudit akan didakwa ke Mahkamah. Sekiranya di dapati kedudukan kewangan pemaju tidak kukuh untuk meneruskan projek pemaju akan dipanggil untuk berbincang dan mengambil langkah-langkah sesuai yang perlu, dan

• Penguatkuasaan ke atas Akta/Peraturan Pemaju Perumahan diperketatkan. Pemaju-pemaju yang di dapati tidak bertanggungjawab dan melanggar Akta/ Peraturan berkenaan akan didakwa oleh mahkamah.

PENGHARGAAN : KPKT

PASARAN HARTANAH (SIRI - III)

Saya lebih cenderung untuk cadangkan supaya miliki hartanah kategori Commercial, sebab return nya lebih cepat dan laju. Jangan terperanjat ada yang boleh dapat two fold even more cash-on-cash return!

Bayangkan seorang sahabat saya yang super rich jika beli commercial property 6 sekali gus..apa yang dia dapat?

Kerana status Bumiputera dia entitle untuk :-
Discounted price sebanyak – 8% ka 10%
Discounted rebate untuk beli lebih dari seunit – 5%
Plus..plus discounted rebate daripada pengarah/developer (early bird) – 5%
Maka, senang senang dapat antara 18% ka 20% pada hari booking.

Katakanlah harga seunit rumah kedai 2 tingkat sebelum dilancarkan ialah RM500,000-00

Tolak 18% - RM41,000-00

Harganya – RM459,000-00

Deposit 10% untuk setiap unit ialah RM45,900 x 6 = RM275,400.00

Selepas dilancarkan harga telah naik menjadi RM700,000-00

Ada yang desak untuk beli seunit, so sahabat saya itu terima offer tersebut maka beliau mendapat keuntungan sebanyak RM24,100 selepas seminggu sahaja. Tak sempat dia nak tandatanggan surat perjanjian jual beli.

Apabila rumah kedai tersebut siap dalam masa 28 bulan harga hartanah tersebut naik mendadak sehingga mencecah RM1.25juta seunit (lot tengah). Beliau bernasib baik dapat harga “pukal” walaupun unit tersebut ada yang unit tepi.

Jadi ada antaranya “mass market property” masih OK, cuma mungkin sukar sedikit nak beli dengan harga discounted atau rebate. Bagi menggali peluang pelaburan hartanah yang ada, maka seseorang itu perlukan negotiation skill yang tinggi untuk tawar menawar berserta dengan kewangan yang kukuh.

Seperkara lagi, rumah kedai adalah mudah untuk dapat pulangan dari segi sewaan.

PASARAN HARTANAH (SIRI - II)

Ada beberapa sebab yang menjadikan pasaran hartanah on-hike. Seperti yang diulas oleh seorang pakar hartanah Michael Tan dalam artikal yang ditulis di Star Property dengan tajuk “How do you make money when there’s property bubble”?

Antara situasi harga rumah melambung dengan begitu mendadak adalah :-

1. Harga rumah yang telah siap (sub-sale) akan naik melebihi 20% - 30% dari harga asal
2. Harga rumah lelong (auction property) dibida hingga lebih tinggi dari pasaran (tertakluk kepada kawasan)

Atas sebab di atas, ramai yang menanti agar harga rumah jatuh (dan akibatnya terjadilah Property bubble) di Malaysia.

Asbab itu juga, ada sesetengah kawasan kalau dijual at current price yang mana harganya boleh juga dikatakan tidak munasabah dan sudah tinggi harganya), keuntungan kasar boleh mencecah 100% (cash-on-cash) atau lebih dengan pegangan tak sampai setahun. Ini merupakan hartanah yang telah siap sepenuhnya. Kebiasaanya cukai keuntungan harta tanah (CKHT) adalah sebanyak 5%. Ada bank yang akan kenakan antara 3% - 5% penalty kerana dikenakan lock-in period antara 3 ataupun 5 tahun).
Betul, makin lama rumah makin naik. Tapi, this 100% Return On Investment (ROI) setahun berkemungkinan besar tidak akan muncul lagi (macam tahun 90an semasa market bullish, orang yang melabur di pasaran saham, cuma main contra saja dah cukup membahagiakan mereka dibumi ini, apa tidak nya dapat duit atas angin). Ini lah masanya pelabur hartanah throw-out hartanah yang sedia ada bagi siap siaga untuk ‘next wave’.

Adakah OK atau berbaloi kah kalau beli rumah sekarang?

Yup..masih lagi dikatakan berbaloi. Cuma elakkan beli rumah yang terletak dikawasan perumahan yang elit seperti di Bangsar, Damansara. Seandainya mendapat tawaran yang bagus seperti dikawasan yang disebut maka adalah digalakkan untuk memilikinya.

EJEN FIRMA HARTANAH

Sebaiknya ambil lah kursus bagaimana hendak menjadi pemilik ejen firma hartanah yang bertauliah. Di Malaysia, bangsa melayu memang boleh dikira dengan jari yang mempunyai lesen berurusniaga sebagai pemilik ejen firma, sebaliknya yang ramai hanya menjadi ejen dan bekerja dengan pemilik ejen firma hartanah.

Tidak dinafikan untuk menduduki peperiksaan sebagai pemilik ejen hartanah yang bertauliah adalah sangat “tough”. Saya pernah bercita cita kearah itu, memandangkan banyak “paper” mendapat exemption kerana sebagai kakitangan institusi perbankkan memang ada beberapa kursus yang telah dihadiri menepati dengan silibus tersebut.

Antaranya kursus/latihan nya dari badan yang berkenaan ialah :

PROFESSIONAL QUALIFICATIONS
* Institution of Surveyors Malaysia
* Passed Test of Professional Competence for General Practice Surveying
* Passed Test of Professional Competence for Property Consultancy and Valuation Surveying
* Passed Test of Professional Competence conducted by the Board of Valuers, Appraisers & Estate Agents.

Selanjutnya boleh ke laman WEB Malaysia Institute of Estate Agents.

PASARAN HARTANAH (SIRI - I)

Pasaran hartanah memang sentiasa hot, jarang yang volatile harganya.

Antara yang menyebabkan harga hartanah melambung adalah kerana, situasi politik semasa.

Harga barangan asas binaan juga memainkan peranan seperti simen, pasir, batu-bata, besi/aluminium, atap genting, kayu dan tidak dilupakan tenaga kerja. Tenaga kerja juga sedikit sebanyak contribute kepada kenaikkan harga kerana kemasukan pekerja asing juga sudah ada kekangan.

Selain daripada itu juga, banyak projek yang terbengkalai apabila tampuk pemerintah bertukar tangan. Dalam pemerhatian saya, ada sesetengah kawasan yang di anggap “bagus” pun ada yang terbengkalai (Contoh : Putrajaya)

Apabila, pilihanraya “bakal” diadakan, maka akan terdapat banyak projek projek yang terbengkalai akan “revive” semula dengan perlantikkan “white-knight” bagi memulihara projek terbengkalai tersebut kerana hendak merancakkan pembangunan disesuatu kawasan itu, mungkin untuk memperlihatkan kepada penduduk bahawa ada pembangunan disitu.

MLM

Apa itu MLM.

Berbagai istilah atau tafsiran yang diberi
MLM - Make Love Midnite
MLM - Meniaga Larut Malam
MLM - Make Lots of Money

Apakah yang dikatakan dengan MLM?
1) Merupakan satu konsep pemasaran dan kaedah pembayaran.
2) Kaedah bayaran bonus

Evolusi. Perkembangan MLM dan sejarah nya.
Dulu – Sistem BARTER
1920 – Kedai runcit
1930 – Chain Store (contoh : Mark & Spencer)
1940 – Supermarket
1950 – Multi Level Marketing (di USA, orang buat duit secara sambilan
dengan modal yang kecil)
1960 – Franchise (contoh : Mc Donald, KFC)
1980 – E-Dagang (contoh Bill Gates, Microsoft)
2000 – Multiple Plan
Next 2020 – Ownership (i.e Konsep jadi business owner)

1) Dalam perniagaan apa pun..Marketing strategy main kan peranan. Bila sudah ada product yang telah berjaya tembusi pasaran sedia ada, maka barulah peranan administration serta management yang lain akan bergerak seiringan. Dalam soal MLM ini, saya lihat ia juga bagaikan system yang telah di build-up kan cuma pasarkan mengikut SOP atau acuan yang telah diberi.

2) MLM business hari ini , bukan seperti era dulu dulu iaitu pada level 1 atau level 2 (i.e single marketing or Multilevel Marketing. Sebenarnya seperti yang saya baca, tahap MLM sudah ada *7 Level!!! )..macam dulu jika you nak barang murah you kena jadi ahli or you nak bonus lebih you kena jadi stockist (so, melambak lah sabun , berus gigi, kat dalam bonet kereta).

3) Ada sesetengah MLM company tersebut jual both item, the system and the physical products. It is of a different trend nowadays. Cuma kena perhatikan konsep nya macam mana.

Boleh atau tidak saya katakan system nya sama seperti perniagaan “FRANCHISE”?

Nota *
Trend Wave 7
Level 7 = Multiple Channel Marketing (+ E-Commerce Platform)
Level 6 = Investment/Cncept Marketing
Level 5 – Internet Marketing
Level 4 = Global Marketing
Level 3 = Network Marketing
Level 2 = Multilevel Marketing
Level 1 = Single level Marketing

SOAL JAWAB MENGENAI MLM
[1] Kenapa MLM / E-Networking di Malaysia "dikatakan" bermasalah, malah ada yang perlekehkan dan anggap ianya 2nd grade business?

Jawab - Ia berlaku kerana persepsi manusia yg pernah ditipu atau gagal dan sebagainya..

[2] Bukan kah ianya salah satu daripada cabang perniagaan?
- ada modal yang perlu dilaburkan, bukan biarkan.
- ada produk (secara maya atau fizikal) yang boleh diniagakan

Jawab - Memang MLM adalah satu cabang perniagaan yg diminati ramai dikalangan jutawan Barat dan Malaysia..Bukan tiada kesukaran tetapi kesabaran, cekal, yakin dan lain lain itu yg mendorong mereka berjaya..berbeza dengan mereka yg cepat putus asa maka berbagai bagai tohmahan dilemparkan.

[3] Kebiasaan dalam sesuatu MLM, apabila group sudah besar kerana business partner (dulu disebut "downliner") sudah ramai, mereka akan build-up team, mungkinkah kerana team yang "belasah saja" dan tidak ikut peraturan akta jualan langsung membawa MLM jadi 2nd grade business.

Jawab – Ada kemungkinan

[4] Jika benar syarikat MLM bermasaalah kenapa majority syarikat MLM boleh memperbaharui lesen AJL yang dikeluarkan oleh Kementerian Perdagangan Dalam Negeri Koperasi dan Kepenggunaan (KPDNKK)

Jawab - Yang bermasalah adalah sikap individu yg gagal. BUKAN syarikat atau MLM tersebut.


[5] Unsur PIRAMID SCHEME?
- Adakah kerana pencambahan ahli ianya dikatakan piramid?

Jawab - Tidak semestinya berlaku percambahan ahli maka itu dinamakan sebagai pyramid. Perlu dibezakan sistem piramid dan Hybrid.

Sistem Piramid
Skim Piramid ialah di mana member yg masuk kemudian tidak akan berpeluang untuk mendahului member yg masuk terlebih awal. Sampai bila bila pun tak ada chan nak potong. Kata lain ialah sistem Ponzi. Secara structural, memang mustahil utk buat bisnes yang tak ada bentuk piramid. Korporat pun bentuk piramid, malah pekerja bawahan memang mempunyai peluang yg amat-amat tipis untuk memotong kedudukan Pengurus apatah lagi Pengarah.


[6] Macam mana yang dikatakan skim cepat kaya?

Jawab - Skim cepat kaya seperti DUDUK DIAM DAPAT DUIT DAN DOA DAPAT DUIT (contoh seperti Swish Cash dan sebagainya)

[7] Adakah kerana MGM (member get member) dikatakan Skim Cepat Kaya?

Jawab – Tidak. Konsep berbeza

[TIPs] JUMPA LAH PEGAWAI BANK JIKA DEFAULT INSTALMENT

Dalam keadaan ekonomi yang tidak menggalakan sekarang ini, memang ramai peminjam menghadapi masaalah untuk melunaskan hutang dengan pihak Bank.

Kalau yang berhutang itu meminjam untuk beli kenderaan. Mudah sikit boleh rujuk "Hire Purchase Act" 1967 (revised 1992) Memandangkan saya telah lama tidak "praktis" mengenai hal ehwal Hire Purchase Act, lebih baik saya tidak sentuh dulu bab ini.

Saya ambil senario peminjam perumahan.Seorang peminjam yang mana hartanah nya bakal dilelong kerana tidak melunaskan ansuran bulanan adalah disyorkan supaya pergi berjumpa dengan pegawai bank untuk cuba selesaikan hutang yang tertunggak.

Apabila pihak mahkamah telah memberi satu tarikh perlelongan keatas hartanah tersebut, segeralah berjumpa pegawai bank untuk "restructure of loan repayment". Ini adalah kerana sekiranya ada "restructure of loan repayment" , sekurang kurangnya pihak bank tidak teruskan perlaksanaan melelong hartanah tersebut, malah kos kos melaksanakan perlelongan seperti, pengiklanan, auctioneer tidak akan di "debit" kedalam akaun peminjam.

Sebab itulah hutang orang yang tidak lunaskan hutang berlipat lipat kali ganda kerana kos kos tersebut selain daripada denda lewat bayar dan sebagainya.

Oleh itu, saya sarankan "Pergi lah berjumpa dengan pegawai bank" untuk dapatkan khidmat bantuan daripada mereka.

Jika dibiarkan saja, anda juga yang merana. Apa apa hal pun, pegawai bank juga adalah insan biasa.