BAHAN BAHAN
3 ketul ibu kunyit
1/2 cawan air asam jawa
3 sudu madu
1 biji kuning telur
Sedikit gula pasir atau gula merah (kalau dapat gula batu lagi bagus)
Secubit (atau secukup rasa)garam
CARA
1) Tumbuk ibu kunyit
2) Masukkan air asam jawa, madu, kuning telur, gula & garam
3) Blend semuanya
4) Siap untuk diminum
Nota :
Bagus diminum dan diamalkan setiap bulan.
Monday, August 29, 2011
Saturday, August 20, 2011
KUIH BUNGA ROSE
Semalam sesaja tanya mak lepas Iftar kat rumah Mak.
Mak mak...macam mana mak buat kuih ros ni ekhh.
(Ni lah antara kuih feveret aku...ada yg panggil kuih loyang..kuih goyang..tapi aku suka kuih rose)
Mak dengan spontan jawab.
Aduihhh tak tulis pula...(tapi InsyaAllah masih di ingatan...so kena catit lah kat sini, mana tau anak menantu ..cucu cicit aku boleh copycat pula..)
Bahan bahan nya :
1 kampit tepung beras
3 biji kuning telor ayam
RM3 pati santan
1 sendok gula
esen rose
garam secukup rasa.
Cara caranya :
Bancuh gula & telor dulu sampai gula hancur & resap. Pastu masukkan esen rose & garam
Masukkan tepong
Tuang santan. Gaul semua.
Siap untuk digoreng.
Sebelum tu..panaskan acuan kat dalam kuali.
Mak mak...macam mana mak buat kuih ros ni ekhh.
(Ni lah antara kuih feveret aku...ada yg panggil kuih loyang..kuih goyang..tapi aku suka kuih rose)
Mak dengan spontan jawab.
Aduihhh tak tulis pula...(tapi InsyaAllah masih di ingatan...so kena catit lah kat sini, mana tau anak menantu ..cucu cicit aku boleh copycat pula..)
Bahan bahan nya :
1 kampit tepung beras
3 biji kuning telor ayam
RM3 pati santan
1 sendok gula
esen rose
garam secukup rasa.
Cara caranya :
Bancuh gula & telor dulu sampai gula hancur & resap. Pastu masukkan esen rose & garam
Masukkan tepong
Tuang santan. Gaul semua.
Siap untuk digoreng.
Sebelum tu..panaskan acuan kat dalam kuali.
Friday, August 12, 2011
TRAVELOG UMRAH - RAMADHAN KAREEM
Teman tetamu Allah. Aku bersyukur ya Allah
HambaMu telah datang menyambut panggilanMu. Ya tuhanku, hambaMu datang menyambut panggilanMu. Sesungguhnya segala puji pujian, nikmat dan kerajaan adalah kepunyaanMu dan tidak ada sekutu bagiMu.
Dari 30/7/2011 - 9/8/2011 (11 hari), dengan penerbangan MAS, bersama sama dengan Shahid Travel & Tours S/B.
30/7/2011 -
@ 3.30 pm Departed KLIA to JeddAH
@11.15 pm (Jeddah hour) - landed di Hajj Terminal, Jeddah (sangat hassle saat itu!!! - sabar)
31/7/2011
@ 11.30 pm - Naik bus ka Madinah
@ 4.00 am - Tiba Madinah - sempat solat subuh jemaah. Alhamdulillah.
1/8/2011
@ 3.00 am - 1st day sahur di Madinah
@ 6.00 am - Ziarah. Masjd Qubra, Qiblatain dan kebun buah kurma yang sedang masak ranum serta harvesting moment. (Dah puasa - jadi tak dapat nak merasa dan minum teh herba yang FREEEE...)
2/8/2011
@ 1.00 am - di beri peluang masuk ka Makam Nabi S.A.W dan Omar RA serta Abu Bakar RA dan berpeluang solat di Raudhah.
(Nota : sudah tidak seperti tahun 2001, pada mula saya di Madinah, sekarang ada waktu waktu tertentu untuk masuk ka kawasan Raudhah bagi perempuan, ada sekatan lagi, iaitu sebagai contoh : untuk semua jemaah Bhasa Melayu (i.e Malaysia, Singapura, Indonesia, Brunei etc..) akan dikumpulkan dan diberi masa lebih kurang setengah jam, kemudian selepas selesai akan diberi pada jemaah dari continent lain pula. Apapun mereka sangat puji jemaah Malaysia (sebab dengar kata...).
Bertuah orang lelaki...all the while boleh ka Raudhah. (except bila jemaah perempuan masuk)
@12.30 pm - Bergerak ka Mekah
@ 2.00 pm - Miqat di Bir Ali. Lafaz niat...(siksa juga jaga pantang larang dalam ihram...maka untuk elak benda yang melanggar pantang larang nya, saya membaca dan selebihnya tido).
@10.30 pm - Tawaf (ramai...bulatan tawaf pun besar sangat). Sekarang dah tiada garisan penentu untuk niat Tawaf, tapi tanda aras nya adalah lampu hijau yang setentang dengan penjuru multazam.
3/8/2011
@ 12.10 am - sa'i ...selesai jam 1.30am (ramai umat di sini)
(Nota - Bukit Safa dah kena kepong ---> tak silap cermin, tapi Bukit Marwah ada lagi. Lorong Sa'i pun sudah lebar)
4/8 - 8/8 - Solat jemaah di Masjidil Haram dan beberapa kali Tawaf. Saya tak sempat pun cium HajrAswad...sebab terlalu ramai orang.
9/8/2011 - Lakukan Tawaf Wida'
Cuaca di Mekah masa hari pertama saya sampai dari Madinah memang sangat panas. Suhu 48 - 50 darjah celcius masa tu. Tapi ada juga yang mana suasana sangat windy dengan habuk (ada small particles - mungkin sebab construction work yang sedang giat diadakan sekarang disekeliling Ka'abah).
Juice buah-buahan nya memang sangat fresh.
Bila saya jalan menuju masjd saya lihat ramai pula yang iras iras Osama Ben Laden. Bin Ladin group sedang giat dengan construction works di sekitar Masjd Haram
Di Masjidil Haram mereka yang lakukan umrah di siang hari kebanyakan nya tidak puasa. Mereka minum saja air zam zam (agak nya kalau kat Kay El, mereka dah kena tangkap dan dibawa masuk ka dalam van jenazah). Masa kat airport pun ramai yang makan dan minum...mereka ambil peruntukan pengecualian sebagai musafir dibulan puasa...cumanya jemaah dari Malaysia malu malu kambing!!! dan...pelik.
Pengalaman saya dapat lihat macam mana sapu khuf masa kat boarding room. Senang nyer...dah tau lah macam mana nak buat.Lain kali bawa botol spray isi air zam zam, mudah sangat.
Tawaf "kidai"!!! hurmmm ada lah sikit sikit..bak kata sahabat saya..pi melontar. saya dok tertanya mana ada melontar bukan musim haji..dia kata pi melontar Riyal kat kedai ler....ha ha ha..what a jokes.
Apapun syukur ya Allah kerana aku dijemput menjadi tetamu mu di bulan yang special ini...owh Ramadhan Kareem...Doa ku mudah mudahan akan kesana lagi...rinduuuuu.
WSLM
HambaMu telah datang menyambut panggilanMu. Ya tuhanku, hambaMu datang menyambut panggilanMu. Sesungguhnya segala puji pujian, nikmat dan kerajaan adalah kepunyaanMu dan tidak ada sekutu bagiMu.
Dari 30/7/2011 - 9/8/2011 (11 hari), dengan penerbangan MAS, bersama sama dengan Shahid Travel & Tours S/B.
30/7/2011 -
@ 3.30 pm Departed KLIA to JeddAH
@11.15 pm (Jeddah hour) - landed di Hajj Terminal, Jeddah (sangat hassle saat itu!!! - sabar)
31/7/2011
@ 11.30 pm - Naik bus ka Madinah
@ 4.00 am - Tiba Madinah - sempat solat subuh jemaah. Alhamdulillah.
1/8/2011
@ 3.00 am - 1st day sahur di Madinah
@ 6.00 am - Ziarah. Masjd Qubra, Qiblatain dan kebun buah kurma yang sedang masak ranum serta harvesting moment. (Dah puasa - jadi tak dapat nak merasa dan minum teh herba yang FREEEE...)
2/8/2011
@ 1.00 am - di beri peluang masuk ka Makam Nabi S.A.W dan Omar RA serta Abu Bakar RA dan berpeluang solat di Raudhah.
(Nota : sudah tidak seperti tahun 2001, pada mula saya di Madinah, sekarang ada waktu waktu tertentu untuk masuk ka kawasan Raudhah bagi perempuan, ada sekatan lagi, iaitu sebagai contoh : untuk semua jemaah Bhasa Melayu (i.e Malaysia, Singapura, Indonesia, Brunei etc..) akan dikumpulkan dan diberi masa lebih kurang setengah jam, kemudian selepas selesai akan diberi pada jemaah dari continent lain pula. Apapun mereka sangat puji jemaah Malaysia (sebab dengar kata...).
Bertuah orang lelaki...all the while boleh ka Raudhah. (except bila jemaah perempuan masuk)
@12.30 pm - Bergerak ka Mekah
@ 2.00 pm - Miqat di Bir Ali. Lafaz niat...(siksa juga jaga pantang larang dalam ihram...maka untuk elak benda yang melanggar pantang larang nya, saya membaca dan selebihnya tido).
@10.30 pm - Tawaf (ramai...bulatan tawaf pun besar sangat). Sekarang dah tiada garisan penentu untuk niat Tawaf, tapi tanda aras nya adalah lampu hijau yang setentang dengan penjuru multazam.
3/8/2011
@ 12.10 am - sa'i ...selesai jam 1.30am (ramai umat di sini)
(Nota - Bukit Safa dah kena kepong ---> tak silap cermin, tapi Bukit Marwah ada lagi. Lorong Sa'i pun sudah lebar)
4/8 - 8/8 - Solat jemaah di Masjidil Haram dan beberapa kali Tawaf. Saya tak sempat pun cium HajrAswad...sebab terlalu ramai orang.
9/8/2011 - Lakukan Tawaf Wida'
Cuaca di Mekah masa hari pertama saya sampai dari Madinah memang sangat panas. Suhu 48 - 50 darjah celcius masa tu. Tapi ada juga yang mana suasana sangat windy dengan habuk (ada small particles - mungkin sebab construction work yang sedang giat diadakan sekarang disekeliling Ka'abah).
Juice buah-buahan nya memang sangat fresh.
Bila saya jalan menuju masjd saya lihat ramai pula yang iras iras Osama Ben Laden. Bin Ladin group sedang giat dengan construction works di sekitar Masjd Haram
Di Masjidil Haram mereka yang lakukan umrah di siang hari kebanyakan nya tidak puasa. Mereka minum saja air zam zam (agak nya kalau kat Kay El, mereka dah kena tangkap dan dibawa masuk ka dalam van jenazah). Masa kat airport pun ramai yang makan dan minum...mereka ambil peruntukan pengecualian sebagai musafir dibulan puasa...cumanya jemaah dari Malaysia malu malu kambing!!! dan...pelik.
Pengalaman saya dapat lihat macam mana sapu khuf masa kat boarding room. Senang nyer...dah tau lah macam mana nak buat.Lain kali bawa botol spray isi air zam zam, mudah sangat.
Tawaf "kidai"!!! hurmmm ada lah sikit sikit..bak kata sahabat saya..pi melontar. saya dok tertanya mana ada melontar bukan musim haji..dia kata pi melontar Riyal kat kedai ler....ha ha ha..what a jokes.
Apapun syukur ya Allah kerana aku dijemput menjadi tetamu mu di bulan yang special ini...owh Ramadhan Kareem...Doa ku mudah mudahan akan kesana lagi...rinduuuuu.
WSLM
Thursday, July 7, 2011
[SOAL/JAWAB] URUSAN PENJUALAN KERETA
nak tanya skit, situasi saya skrg camni...
loan dah approve utk keta baru, nak tolak keta lama tp buyer nak beli dgn harga yg sgt rendah, so kena topup byk plak plus dgn downpayment, saya tanak perabih byk sgt duit utk topup full settlement keta lama ni...so bleh tak kalau :-
1) saya proceed dgn keta baru, tp saya tak tolak dulu keta lama ni, sbb saya tanak hold lama keta baru tu, pas dpt keta baru ni, saya cari buyer utk setelkan keta lama ni. bleh tak camni?
Boleh. Tapi lagi lama tunggu lagi banyak akan drop value maka lagi banyak mondonh kena top-up salah satu sebab adalah rebate akan berkurangan towards end-of loan tenure (i.e the rule 78) for full settlement with the bank.
2) saya mintak SA hold keta baru tu, dlm masa yg sama, dia dan saya carik buyer utk beli keta lama saya sampai dpt buyer yg nak beli dgn harga yg berpatutan.
Kenapa tak trade in? Kebiasaan nya jika trade-in price is at a better stake.
3) apa urusan2 yg perlu kita buat utk jual keta tanpa diuruskan oleh ejen 2nd hand car? klu bleh bg step by step nya...
Ini step step nya :
Walaupun procedure nya agak melecehkan tapi banyak penjimatan yang boleh diperolehi.
Cara terperinci nya adalah seperti berikut :-
1. Semak berapa harga semasa kenderaan tersebut. Boleh rujuk di Star, Motor Trade etc;
2. Kenal pasti pembeli yang hendak membeli kereta tersebut.
3. Lakukan pemeriksaan mandatory Puspakom. Ini adalah untuk mendapatkan keyakinan pembeli kereta tersebut. Samaada pembeli itu hendak beli secara tunai atau melalui pinjaman dari Institusi Perbankan. Dokumen yang diperlukan oleh pihak perbankan adalah laporan VR1 atau B2 Puspakom.
4. Semak baki loan kereta anda. Sementara itu tanya juga jika pihak perbankan boleh memberi loan kepada pembeli kereta tersebut.
5. Bring buyer kita ke bank yg telah kita berjanji memberikan pinjaman kepada buyer kita tu..
6. Jika pembeli hendak ambil loan, maka dokumen yang perlu dibawa oleh pembeli dan penjual ialah:-
(a) Penjual
Registration Card;
Kad pengenalan;
Kenderaan tersebut (bank nak inspect & ambil gambar);
(b) Pembeli
Evidence of Income (slip gaji, EA Form, J Form, Bank Statement );
Kad Pengenalan & Lesen memandu;
Bil ASTRO, Bil TM, Bil Air, Bil Tenaga Nasional diatas nama buyer (bank nak confirm status kediaman pembeli tersebut)
7. Seterusnya pihak bank akan maklumkan samaada pembeli layak dapat pinjaman atau pinjaman ditolak dalam masa 1 – 3 hari.
8. Selepas kelulusan pihak perbankan akan maklumkan dalam masa 1-3 hari samada pindahmilik dengan pihak JPJ berjalan lancar atau sebaliknya
9. Jika pindahmilik tiada masaalah maka, penjual bolehlah serahkan kenderaan tersebut kepada pembeli.
loan dah approve utk keta baru, nak tolak keta lama tp buyer nak beli dgn harga yg sgt rendah, so kena topup byk plak plus dgn downpayment, saya tanak perabih byk sgt duit utk topup full settlement keta lama ni...so bleh tak kalau :-
1) saya proceed dgn keta baru, tp saya tak tolak dulu keta lama ni, sbb saya tanak hold lama keta baru tu, pas dpt keta baru ni, saya cari buyer utk setelkan keta lama ni. bleh tak camni?
Boleh. Tapi lagi lama tunggu lagi banyak akan drop value maka lagi banyak mondonh kena top-up salah satu sebab adalah rebate akan berkurangan towards end-of loan tenure (i.e the rule 78) for full settlement with the bank.
2) saya mintak SA hold keta baru tu, dlm masa yg sama, dia dan saya carik buyer utk beli keta lama saya sampai dpt buyer yg nak beli dgn harga yg berpatutan.
Kenapa tak trade in? Kebiasaan nya jika trade-in price is at a better stake.
3) apa urusan2 yg perlu kita buat utk jual keta tanpa diuruskan oleh ejen 2nd hand car? klu bleh bg step by step nya...
Ini step step nya :
Walaupun procedure nya agak melecehkan tapi banyak penjimatan yang boleh diperolehi.
Cara terperinci nya adalah seperti berikut :-
1. Semak berapa harga semasa kenderaan tersebut. Boleh rujuk di Star, Motor Trade etc;
2. Kenal pasti pembeli yang hendak membeli kereta tersebut.
3. Lakukan pemeriksaan mandatory Puspakom. Ini adalah untuk mendapatkan keyakinan pembeli kereta tersebut. Samaada pembeli itu hendak beli secara tunai atau melalui pinjaman dari Institusi Perbankan. Dokumen yang diperlukan oleh pihak perbankan adalah laporan VR1 atau B2 Puspakom.
4. Semak baki loan kereta anda. Sementara itu tanya juga jika pihak perbankan boleh memberi loan kepada pembeli kereta tersebut.
5. Bring buyer kita ke bank yg telah kita berjanji memberikan pinjaman kepada buyer kita tu..
6. Jika pembeli hendak ambil loan, maka dokumen yang perlu dibawa oleh pembeli dan penjual ialah:-
(a) Penjual
Registration Card;
Kad pengenalan;
Kenderaan tersebut (bank nak inspect & ambil gambar);
(b) Pembeli
Evidence of Income (slip gaji, EA Form, J Form, Bank Statement );
Kad Pengenalan & Lesen memandu;
Bil ASTRO, Bil TM, Bil Air, Bil Tenaga Nasional diatas nama buyer (bank nak confirm status kediaman pembeli tersebut)
7. Seterusnya pihak bank akan maklumkan samaada pembeli layak dapat pinjaman atau pinjaman ditolak dalam masa 1 – 3 hari.
8. Selepas kelulusan pihak perbankan akan maklumkan dalam masa 1-3 hari samada pindahmilik dengan pihak JPJ berjalan lancar atau sebaliknya
9. Jika pindahmilik tiada masaalah maka, penjual bolehlah serahkan kenderaan tersebut kepada pembeli.
Sunday, June 26, 2011
PROJEK PERUMAHAN TERBENGKALAI
PROJEK PERUMAHAN TERBENGKALAI
• Sesuatu projek perumahan telah terhenti aktiviti-aktiviti kerja di tapak projek selama enam (6) bulan atau lebih secara berterusan dalam atau luar tempoh Surat Perjanjian Jual dan Beli (S&P) pertama; atau
• Petisyen penggulungan telah didaftarkan di Mahkamah Tinggi di bawah Seksyen 218 Akta Syarikat 1965 atau Undang-Undang yang berkaitan; atau
• Projek perumahan yang dimajukan oleh syarikat pemaju perumahan telah digulung dan diletakkan dibawah Pegawai Penerima, Likuadator atau Jabatan Insovensi (JIM); atau
• Pemaju memaklumkan bahawa tidak berupaya untuk meneruskan kerja secara bertulis kepada Pengawal Perumahan; dan
• Disahkan projek terbengkalai oleh Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan selaras dengan Seksyen 11(1)(ca), Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1966 (Akta 118).
PUNCA-PUNCA
Antara punca projek perumahan terbengkalai ialah;
• Masalah aliran kewangan syarikat pemaju;
• Masalah pertikaian antara tuan tanah dan pemaju;
• Kajian pasaran tidak dilaksanakan dengan terperinci;
• Masalah teknikal tapak;
• Masalah penempatan setinggan; dan
• Masalah dalaman syarikat.
IMPLIKASI
Pembeli masih perlu membayar balik pinjaman yang dikeluarkan termasuk faedah ke atas pinjaman oleh pembiaya serta tiada jaminan rumah akan siap dan diserahkan.
Semua pihak yang berkepentingan seperti pembiaya, tuan tanah, kontraktor, pemaju dan pembeli akan berhadapan dengan implikasi perundangan berbeza (perundangan kontrak, Akta Syarikat 1965, Kanun Tanah Negara) untuk menjaga kepentingan masing-masing serta membuka ruang untuk isu-isu berkaitan projek perumahan terbengkalai terbabit dimanipulasikan pihak tertentu menjadikan usaha pemulihan semakin sukar.
Bagi projek yang berpotensi untuk dipulih dan disiapkan, pemaju asal atau pemaju yang berminat untuk memulihkan projek akan menghadapi kesukaran untuk mendapatkan suntikan dana sama ada melalui pinjaman bank atau modal pelabur syarikat atau menjual baki unit yang tidak terjual dengan tujuan memulihkan aliran tunai.
Menjejaskan reputasi industri hartanah serta menimbulkan persepsi negatif bakal pembeli rumah, warga asing yang berminat menyertai Program Malaysia My Second Home serta pelabur-pelabur tempatan dan luar negara dalam industri perumahan serta hartanah Malaysia.
PERANAN JPN/KPKT
JPN/KPKT mengambil peranan utama sebagai pemudahcara (fasilitator/mediator) untuk menyelaras usaha-usaha pemulihan dan rundingan-rundingan semua pihak berkepentingan seperti pembeli rumah, pembiaya, tuan tanah dan pemaju dengan tujuan mencari keadah terbaik untuk memulihkan projek perumahan terbengkalai.
1) Bagi Syarikat Pemaju Yang Masih Wujud
Mengkaji dan menentukan daya maju projek
Menyediakan pelan pemulihan
Memantau pelaksanaan projek oleh pemaju asal sehingga disiapkan dengan Sijil Layak Menduduki (CFO/CCC)
2) Bagi Syarikat Pemaju Yang Digulung
Likuidator/Jabatan Insovensi Malaysia (MdI) yang dilantik oleh mahkamah akan menjalankan kajian daya maju projek. Ini termasuklah:
mengadakan mesyuarat dengan pemiutang-pemiutang;
menganalisa status kewangan syarikat;
mengemaskini maklumat projek;
membuat rundingan dengan pihak berkepentingan seperti pembiaya dan pembeli;
membuat taksiran dan penilaian harta; dan
menyelaras dengan pemulih projek apabila kajian pemulihan telah dilakukan.
KPKT akan memantau pelaksanaan projek oleh pemaju asal sehingga disiapkan dengan Sijil Layak Menduduki (CFO/CCC)
3) Bagi Projek Yang Tiada Pemaju Penyelamat
KPKT akan sedaya upaya mencari pemaju penyelamat termasuk memaparkannya dalam Laman Web KPKT dan memohon kerjasama REHDA dan agensi lain yang berkaitan untuk menyediakan laporan feasibility.
4) Mengeluarkan Surat Pengesahan Projek Terbengkalai
Bagi tujuan ini, pembeli perlu mengemukakan salinan kad pengenalan dan salinan Perjanjian Jual dan Beli (S & P) ke Jabatan Perumahan Negara.
Melalui surat pengesahan ini, pembeli boleh mendapatkan kemudahan-kemudahan seperti berikut:-
Memohon pertimbangan daripada institusi perbankan bagi sebarang permohonan pengurangan kadar faedah dan penstrukturan semula pinjaman perumahan;
Memohon pertimbangan daripada pihak KWSP bagi permohonan pengeluaran kali kedua;
Pilihan kepada pembeli yang membuat pinjaman perumahan Kerajaan untuk membatalkan pinjaman dan peluang untuk memohon pinjaman baru (pinjaman penuh seperti pinjaman pada kali pertama); dan
Bagi pinjaman perumahan Kerajaan untuk menangguhkan faedah pinjaman (4%) sepanjang tempoh projek dipulihkan atau selama 5 tahun (mana-mana yang terdahulu).
Walau bagaimanapun, semua perkara di atas adalah tertakluk kepada penilaian institusi pembiaya ke atas peminjam-peminjam yang berkenaan berdasarkan merit setiap kes.
Sekiranya pihak pembiaya tidak memberikan sebarang bantuan / kerjasama, pembeli rumah boleh membuat aduan kepada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan dan aduan tersebut akan dipanjangkan ke Bank Negara Malaysia untuk tindakan selanjutnya.
5) Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan juga membantu pembeli rumah untuk berbincang dengan pihak pembiaya untuk penyambungan pinjaman atau penambahan jumlah pinjaman setelah pemaju penyelamat telah dikenalpasti dan kerja- kerja pemulihan telah dijalankan.
LANGKAH-LANGKAH
Diantara langkah yang diambil oleh KPKT dalam mengatasi atau mengurangkan masalah projek dari terbengkalai ialah:
• Memperketatkan prosedur pengeluaran lesen pemaju perumahan di mana keupayaan kewangan pemaju diutamakan.
• Menguatkuasakan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1966 dan Peraturan-Peraturan berkaitan terutamanya dari aspek tanggungjawab serta prestasi pemaju perumahan berlesen. Pemaju yang terbukti melanggar Akta dan Peraturan diambil tindakan tegas melalui pendakwaan, kompaun dan senarai hitam pemaju perumahan dan pengarah-pengarah syarikat serta menahan permit iklan dan jualan dan membekukan pengeluaran Akaun Pemajuan Perumahan (HDA).
• Pengawasan projek yang lebih rapi dibuat secara berterusan. Setiap pemaju dikehendaki mengemukakan laporan kemajuan fizikal projek setiap enam (6) bulan sekali. Walau bagaimanapun, laporan lebih kerap boleh diminta oleh KPKT untuk tujuan pemantauan yang berkesan. Lawatan ke tapak kerja akan diadakan dari masa ke semasa.
• Kawalan ke atas Akaun Pemajuan Perumahan (HDA) dan penyata kewangan beraudit syarikat dipertingkatkan. Pemaju-pemaju yang gagal mengemukakan laporan penyata kewangan beraudit akan didakwa ke Mahkamah. Sekiranya di dapati kedudukan kewangan pemaju tidak kukuh untuk meneruskan projek pemaju akan dipanggil untuk berbincang dan mengambil langkah-langkah sesuai yang perlu, dan
• Penguatkuasaan ke atas Akta/Peraturan Pemaju Perumahan diperketatkan. Pemaju-pemaju yang di dapati tidak bertanggungjawab dan melanggar Akta/ Peraturan berkenaan akan didakwa oleh mahkamah.
PENGHARGAAN : KPKT
• Sesuatu projek perumahan telah terhenti aktiviti-aktiviti kerja di tapak projek selama enam (6) bulan atau lebih secara berterusan dalam atau luar tempoh Surat Perjanjian Jual dan Beli (S&P) pertama; atau
• Petisyen penggulungan telah didaftarkan di Mahkamah Tinggi di bawah Seksyen 218 Akta Syarikat 1965 atau Undang-Undang yang berkaitan; atau
• Projek perumahan yang dimajukan oleh syarikat pemaju perumahan telah digulung dan diletakkan dibawah Pegawai Penerima, Likuadator atau Jabatan Insovensi (JIM); atau
• Pemaju memaklumkan bahawa tidak berupaya untuk meneruskan kerja secara bertulis kepada Pengawal Perumahan; dan
• Disahkan projek terbengkalai oleh Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan selaras dengan Seksyen 11(1)(ca), Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1966 (Akta 118).
PUNCA-PUNCA
Antara punca projek perumahan terbengkalai ialah;
• Masalah aliran kewangan syarikat pemaju;
• Masalah pertikaian antara tuan tanah dan pemaju;
• Kajian pasaran tidak dilaksanakan dengan terperinci;
• Masalah teknikal tapak;
• Masalah penempatan setinggan; dan
• Masalah dalaman syarikat.
IMPLIKASI
Pembeli masih perlu membayar balik pinjaman yang dikeluarkan termasuk faedah ke atas pinjaman oleh pembiaya serta tiada jaminan rumah akan siap dan diserahkan.
Semua pihak yang berkepentingan seperti pembiaya, tuan tanah, kontraktor, pemaju dan pembeli akan berhadapan dengan implikasi perundangan berbeza (perundangan kontrak, Akta Syarikat 1965, Kanun Tanah Negara) untuk menjaga kepentingan masing-masing serta membuka ruang untuk isu-isu berkaitan projek perumahan terbengkalai terbabit dimanipulasikan pihak tertentu menjadikan usaha pemulihan semakin sukar.
Bagi projek yang berpotensi untuk dipulih dan disiapkan, pemaju asal atau pemaju yang berminat untuk memulihkan projek akan menghadapi kesukaran untuk mendapatkan suntikan dana sama ada melalui pinjaman bank atau modal pelabur syarikat atau menjual baki unit yang tidak terjual dengan tujuan memulihkan aliran tunai.
Menjejaskan reputasi industri hartanah serta menimbulkan persepsi negatif bakal pembeli rumah, warga asing yang berminat menyertai Program Malaysia My Second Home serta pelabur-pelabur tempatan dan luar negara dalam industri perumahan serta hartanah Malaysia.
PERANAN JPN/KPKT
JPN/KPKT mengambil peranan utama sebagai pemudahcara (fasilitator/mediator) untuk menyelaras usaha-usaha pemulihan dan rundingan-rundingan semua pihak berkepentingan seperti pembeli rumah, pembiaya, tuan tanah dan pemaju dengan tujuan mencari keadah terbaik untuk memulihkan projek perumahan terbengkalai.
1) Bagi Syarikat Pemaju Yang Masih Wujud
Mengkaji dan menentukan daya maju projek
Menyediakan pelan pemulihan
Memantau pelaksanaan projek oleh pemaju asal sehingga disiapkan dengan Sijil Layak Menduduki (CFO/CCC)
2) Bagi Syarikat Pemaju Yang Digulung
Likuidator/Jabatan Insovensi Malaysia (MdI) yang dilantik oleh mahkamah akan menjalankan kajian daya maju projek. Ini termasuklah:
mengadakan mesyuarat dengan pemiutang-pemiutang;
menganalisa status kewangan syarikat;
mengemaskini maklumat projek;
membuat rundingan dengan pihak berkepentingan seperti pembiaya dan pembeli;
membuat taksiran dan penilaian harta; dan
menyelaras dengan pemulih projek apabila kajian pemulihan telah dilakukan.
KPKT akan memantau pelaksanaan projek oleh pemaju asal sehingga disiapkan dengan Sijil Layak Menduduki (CFO/CCC)
3) Bagi Projek Yang Tiada Pemaju Penyelamat
KPKT akan sedaya upaya mencari pemaju penyelamat termasuk memaparkannya dalam Laman Web KPKT dan memohon kerjasama REHDA dan agensi lain yang berkaitan untuk menyediakan laporan feasibility.
4) Mengeluarkan Surat Pengesahan Projek Terbengkalai
Bagi tujuan ini, pembeli perlu mengemukakan salinan kad pengenalan dan salinan Perjanjian Jual dan Beli (S & P) ke Jabatan Perumahan Negara.
Melalui surat pengesahan ini, pembeli boleh mendapatkan kemudahan-kemudahan seperti berikut:-
Memohon pertimbangan daripada institusi perbankan bagi sebarang permohonan pengurangan kadar faedah dan penstrukturan semula pinjaman perumahan;
Memohon pertimbangan daripada pihak KWSP bagi permohonan pengeluaran kali kedua;
Pilihan kepada pembeli yang membuat pinjaman perumahan Kerajaan untuk membatalkan pinjaman dan peluang untuk memohon pinjaman baru (pinjaman penuh seperti pinjaman pada kali pertama); dan
Bagi pinjaman perumahan Kerajaan untuk menangguhkan faedah pinjaman (4%) sepanjang tempoh projek dipulihkan atau selama 5 tahun (mana-mana yang terdahulu).
Walau bagaimanapun, semua perkara di atas adalah tertakluk kepada penilaian institusi pembiaya ke atas peminjam-peminjam yang berkenaan berdasarkan merit setiap kes.
Sekiranya pihak pembiaya tidak memberikan sebarang bantuan / kerjasama, pembeli rumah boleh membuat aduan kepada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan dan aduan tersebut akan dipanjangkan ke Bank Negara Malaysia untuk tindakan selanjutnya.
5) Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan juga membantu pembeli rumah untuk berbincang dengan pihak pembiaya untuk penyambungan pinjaman atau penambahan jumlah pinjaman setelah pemaju penyelamat telah dikenalpasti dan kerja- kerja pemulihan telah dijalankan.
LANGKAH-LANGKAH
Diantara langkah yang diambil oleh KPKT dalam mengatasi atau mengurangkan masalah projek dari terbengkalai ialah:
• Memperketatkan prosedur pengeluaran lesen pemaju perumahan di mana keupayaan kewangan pemaju diutamakan.
• Menguatkuasakan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1966 dan Peraturan-Peraturan berkaitan terutamanya dari aspek tanggungjawab serta prestasi pemaju perumahan berlesen. Pemaju yang terbukti melanggar Akta dan Peraturan diambil tindakan tegas melalui pendakwaan, kompaun dan senarai hitam pemaju perumahan dan pengarah-pengarah syarikat serta menahan permit iklan dan jualan dan membekukan pengeluaran Akaun Pemajuan Perumahan (HDA).
• Pengawasan projek yang lebih rapi dibuat secara berterusan. Setiap pemaju dikehendaki mengemukakan laporan kemajuan fizikal projek setiap enam (6) bulan sekali. Walau bagaimanapun, laporan lebih kerap boleh diminta oleh KPKT untuk tujuan pemantauan yang berkesan. Lawatan ke tapak kerja akan diadakan dari masa ke semasa.
• Kawalan ke atas Akaun Pemajuan Perumahan (HDA) dan penyata kewangan beraudit syarikat dipertingkatkan. Pemaju-pemaju yang gagal mengemukakan laporan penyata kewangan beraudit akan didakwa ke Mahkamah. Sekiranya di dapati kedudukan kewangan pemaju tidak kukuh untuk meneruskan projek pemaju akan dipanggil untuk berbincang dan mengambil langkah-langkah sesuai yang perlu, dan
• Penguatkuasaan ke atas Akta/Peraturan Pemaju Perumahan diperketatkan. Pemaju-pemaju yang di dapati tidak bertanggungjawab dan melanggar Akta/ Peraturan berkenaan akan didakwa oleh mahkamah.
PENGHARGAAN : KPKT
Sunday, May 15, 2011
PASARAN HARTANAH (SIRI - III)
Saya lebih cenderung untuk cadangkan supaya miliki hartanah kategori Commercial, sebab return nya lebih cepat dan laju. Jangan terperanjat ada yang boleh dapat two fold even more cash-on-cash return!
Bayangkan seorang sahabat saya yang super rich jika beli commercial property 6 sekali gus..apa yang dia dapat?
Kerana status Bumiputera dia entitle untuk :-
Discounted price sebanyak – 8% ka 10%
Discounted rebate untuk beli lebih dari seunit – 5%
Plus..plus discounted rebate daripada pengarah/developer (early bird) – 5%
Maka, senang senang dapat antara 18% ka 20% pada hari booking.
Katakanlah harga seunit rumah kedai 2 tingkat sebelum dilancarkan ialah RM500,000-00
Tolak 18% - RM41,000-00
Harganya – RM459,000-00
Deposit 10% untuk setiap unit ialah RM45,900 x 6 = RM275,400.00
Selepas dilancarkan harga telah naik menjadi RM700,000-00
Ada yang desak untuk beli seunit, so sahabat saya itu terima offer tersebut maka beliau mendapat keuntungan sebanyak RM24,100 selepas seminggu sahaja. Tak sempat dia nak tandatanggan surat perjanjian jual beli.
Apabila rumah kedai tersebut siap dalam masa 28 bulan harga hartanah tersebut naik mendadak sehingga mencecah RM1.25juta seunit (lot tengah). Beliau bernasib baik dapat harga “pukal” walaupun unit tersebut ada yang unit tepi.
Jadi ada antaranya “mass market property” masih OK, cuma mungkin sukar sedikit nak beli dengan harga discounted atau rebate. Bagi menggali peluang pelaburan hartanah yang ada, maka seseorang itu perlukan negotiation skill yang tinggi untuk tawar menawar berserta dengan kewangan yang kukuh.
Seperkara lagi, rumah kedai adalah mudah untuk dapat pulangan dari segi sewaan.
Bayangkan seorang sahabat saya yang super rich jika beli commercial property 6 sekali gus..apa yang dia dapat?
Kerana status Bumiputera dia entitle untuk :-
Discounted price sebanyak – 8% ka 10%
Discounted rebate untuk beli lebih dari seunit – 5%
Plus..plus discounted rebate daripada pengarah/developer (early bird) – 5%
Maka, senang senang dapat antara 18% ka 20% pada hari booking.
Katakanlah harga seunit rumah kedai 2 tingkat sebelum dilancarkan ialah RM500,000-00
Tolak 18% - RM41,000-00
Harganya – RM459,000-00
Deposit 10% untuk setiap unit ialah RM45,900 x 6 = RM275,400.00
Selepas dilancarkan harga telah naik menjadi RM700,000-00
Ada yang desak untuk beli seunit, so sahabat saya itu terima offer tersebut maka beliau mendapat keuntungan sebanyak RM24,100 selepas seminggu sahaja. Tak sempat dia nak tandatanggan surat perjanjian jual beli.
Apabila rumah kedai tersebut siap dalam masa 28 bulan harga hartanah tersebut naik mendadak sehingga mencecah RM1.25juta seunit (lot tengah). Beliau bernasib baik dapat harga “pukal” walaupun unit tersebut ada yang unit tepi.
Jadi ada antaranya “mass market property” masih OK, cuma mungkin sukar sedikit nak beli dengan harga discounted atau rebate. Bagi menggali peluang pelaburan hartanah yang ada, maka seseorang itu perlukan negotiation skill yang tinggi untuk tawar menawar berserta dengan kewangan yang kukuh.
Seperkara lagi, rumah kedai adalah mudah untuk dapat pulangan dari segi sewaan.
PASARAN HARTANAH (SIRI - II)
Ada beberapa sebab yang menjadikan pasaran hartanah on-hike. Seperti yang diulas oleh seorang pakar hartanah Michael Tan dalam artikal yang ditulis di Star Property dengan tajuk “How do you make money when there’s property bubble”?
Antara situasi harga rumah melambung dengan begitu mendadak adalah :-
1. Harga rumah yang telah siap (sub-sale) akan naik melebihi 20% - 30% dari harga asal
2. Harga rumah lelong (auction property) dibida hingga lebih tinggi dari pasaran (tertakluk kepada kawasan)
Atas sebab di atas, ramai yang menanti agar harga rumah jatuh (dan akibatnya terjadilah Property bubble) di Malaysia.
Asbab itu juga, ada sesetengah kawasan kalau dijual at current price yang mana harganya boleh juga dikatakan tidak munasabah dan sudah tinggi harganya), keuntungan kasar boleh mencecah 100% (cash-on-cash) atau lebih dengan pegangan tak sampai setahun. Ini merupakan hartanah yang telah siap sepenuhnya. Kebiasaanya cukai keuntungan harta tanah (CKHT) adalah sebanyak 5%. Ada bank yang akan kenakan antara 3% - 5% penalty kerana dikenakan lock-in period antara 3 ataupun 5 tahun).
Betul, makin lama rumah makin naik. Tapi, this 100% Return On Investment (ROI) setahun berkemungkinan besar tidak akan muncul lagi (macam tahun 90an semasa market bullish, orang yang melabur di pasaran saham, cuma main contra saja dah cukup membahagiakan mereka dibumi ini, apa tidak nya dapat duit atas angin). Ini lah masanya pelabur hartanah throw-out hartanah yang sedia ada bagi siap siaga untuk ‘next wave’.
Adakah OK atau berbaloi kah kalau beli rumah sekarang?
Yup..masih lagi dikatakan berbaloi. Cuma elakkan beli rumah yang terletak dikawasan perumahan yang elit seperti di Bangsar, Damansara. Seandainya mendapat tawaran yang bagus seperti dikawasan yang disebut maka adalah digalakkan untuk memilikinya.
Antara situasi harga rumah melambung dengan begitu mendadak adalah :-
1. Harga rumah yang telah siap (sub-sale) akan naik melebihi 20% - 30% dari harga asal
2. Harga rumah lelong (auction property) dibida hingga lebih tinggi dari pasaran (tertakluk kepada kawasan)
Atas sebab di atas, ramai yang menanti agar harga rumah jatuh (dan akibatnya terjadilah Property bubble) di Malaysia.
Asbab itu juga, ada sesetengah kawasan kalau dijual at current price yang mana harganya boleh juga dikatakan tidak munasabah dan sudah tinggi harganya), keuntungan kasar boleh mencecah 100% (cash-on-cash) atau lebih dengan pegangan tak sampai setahun. Ini merupakan hartanah yang telah siap sepenuhnya. Kebiasaanya cukai keuntungan harta tanah (CKHT) adalah sebanyak 5%. Ada bank yang akan kenakan antara 3% - 5% penalty kerana dikenakan lock-in period antara 3 ataupun 5 tahun).
Betul, makin lama rumah makin naik. Tapi, this 100% Return On Investment (ROI) setahun berkemungkinan besar tidak akan muncul lagi (macam tahun 90an semasa market bullish, orang yang melabur di pasaran saham, cuma main contra saja dah cukup membahagiakan mereka dibumi ini, apa tidak nya dapat duit atas angin). Ini lah masanya pelabur hartanah throw-out hartanah yang sedia ada bagi siap siaga untuk ‘next wave’.
Adakah OK atau berbaloi kah kalau beli rumah sekarang?
Yup..masih lagi dikatakan berbaloi. Cuma elakkan beli rumah yang terletak dikawasan perumahan yang elit seperti di Bangsar, Damansara. Seandainya mendapat tawaran yang bagus seperti dikawasan yang disebut maka adalah digalakkan untuk memilikinya.
Subscribe to:
Posts (Atom)