SKIM RUMAH PERTAMA [ONE MALAYSIA]

APAKAH YANG DIKATAKAN DENGAN SKIM RUMAH PERTAMA?

Telah dimaklumkan semasa pembentangan Budget tahun 2011.
Kerajaan Malaysia berhasrat membantu rakyat khusus nya Eksekutif Muda yang baru bekerja dan mempunyai kelayakan untuk memiliki rumah.


KRITIRIA KELAYAKAN PEMOHON
1) Rumah pertama yang dimiliki
2) Rumah untuk penginapan sendiri (rumah kediaman)
3) Harga rumah diantara RM100K hingga RM220K
4) Pendapatan isi rumah tidak melebihi RM3K
5) Umur tidak melebihi 35 tahun
6) Pekerjaan tetap, sekurang-kurangnya telah 6 bulan bekerja ditempat yang sama
7) Bukti simpanan untuk 3 bulan terkini

Ayuh young Executive, rebut peluang yang terbentang luas ini.

Jangan ketinggalan untuk memiliki rumah.

MACAM MANA NAK JUAL KERETA

Bila hendak jual kereta mesti ada:
1) Pihak Penjual
2) Pihak Pembeli

So, bila sudah ada willing seller willing buyer boleh lah teruskan transaksi tersebut dengan harga yang telah dipersetujui.
- Terdahulu daripada itu, call pihak bank tanya mereka berapa jumlah Gross Balance dan Net Balance for the next due date.

- Baru lah boleh gauge to determine berapa harga yang nak letak [as a benchmark atau penanda aras - how high/low untuk you sustain. ataupun supaya boleh cut further loses]

Harga pasaran kereta juga bergantung kepada jenama kenderaan.

jIKA ambil loan yang maximum,
-kebiasaan nya tidak banyak untung,
-atau kekadang cukup cukup off-set loan selepas tolak "unearned interest"
-malah ada kemungkinan ianya jadi defisit.

Kalau ada defisit, penjual mesti top-up beza antara harga jualan dan balance of loan.
-----------------------------------------------

Sekiranya trade-in kebiasaan nya penjual akan jual kereta yang sedia ada samaada dengan "Used Car Dealer" atau dengan "Brand new car Dealer" disebabkan hendak beli kereta lain samaada kereta baru yang lama atau kereta baru yang betul betul baru.

Sama saja prosess nya. Tetapi lebih mudah cara sebab yang tolong uruskan adalah "Sales Representative" kepada Used atau Brand new Car Dealer tersebut.

Apa pun, hati hati bila tandatangan dokumen. Baca dan tanya apa yang tak faham.

------------------------------------------------

JANGAN..JANGAN..JANGAN - Tinggalkan" kereta tersebut di used car dealer. Kecuali kereta yang hendak jual sudah habis bayar dengan Bank dan/ataupun dapat kereta yang diidamkan tersebut dengan car dealer [atau dipanggil butter trade] - JANGAN EMPTY HANDED!!! PLUS sign the "Sales Indemnity/Letter" tanda urus-niaga sudah berlangsung.

Seandainya, kereta yang hendak di let-go tersebut masih ada loan, pastikan tandatangan "Sales Indemnity/Letter" menandakan telah kereta tersebut telah dijual dengan used car dealer. INGAT, dokumen tersebut PENTING bila polis buat operasi isu saman mega macam sekarang ni. So jika sudah tahu bila the cut-off point.
Ataupun time tukar nama atau nak renew road-tax >>>>tarikh tarikh tu semua sangat VITAL.

--------------------------------------------------------------------

Bagaimana jika "Sales Representative" atau used car gagal mendapatkan pembeli,sedangkan bank "dok kejar kita jer"?
Patutkah kena bayar?

Kalau saya..saya TIDAK akan bayar loan instalment sebab used car Dealer dah buat kira kira semuanya..afterall memang susah nak dapat refund. TAPI kamu kena kejar sales rep tu pula la...kat sini selalunya orang got trapped. [Tip nya = butter trade tu la]

--------------------------------------------------------------------
Lagi satu tip.

Bawa Insurance Policy kereta yang lama ke insurance company untuk cancel policy.

1) Dapat refund premium
2) Minta surat NCD

* Selalunya duit premium mereka akan hantar cheque dalam masa 2 minggu

* Surat NCD insurance company akan keluarkan jam tu juga. [Bab ni biar Sales Rep buat..unless you all rajin dan nak tau macam mana rupa bentuk surat NCD tu]

TIPS BELI KERETA BARU

Pilih kereta idaman kalbu
Lihat keperluan dan budget
Cari yang cermat minyak
Bayar deposit
Dapatkan pinjaman
Jika bayar tunai, bakinya dilunaskan selepas pendaftaran dengan pihak Jabatan Pengangkutan Jalan (JPJ) selesai.
Sekiranya hendak memilih nombor plat dibolehkan (fee nya dari RM200 kaatas). Sekiranya nombor tersebut tidak popular maka tidak ada fee tambahan dan harga nya seperti biasa. Ataupun nak maintain nombor kereta lama (pun boleh)
Tandatangan segala dokumen untuk pendaftaran (Borang-borang JPJ, sertakan Kad Pengenalan, Insuran Cover Note/Policy….)
Kebiasaannya urusan untuk menyerahkan kereta baru tersebut adalah dalam masa 1 minggu (mungkin tak sampai)

Peringatan- Lakukan Inspection (Mungkin ini luar biasa tetapi amat berfaedah - sebaiknya untuk kereta Secondhand)
Lakukan inspection walaupun di dokumen memang ada nama kita tertera di kad pendaftaran tersebut (JPJ K2) – Salesman memang bengang dan tak suka pada saya sebab katanya cerewit!! Tapi ini adalah hak kita
Pastikan nombor enjin kereta, nombor chassis sama seperti yang tertera di kad pendaftaran.
Semak (cross check) apa yang tercatit di “delivery receipt”= seperti tools, spare tayar, manual (car & aircond)….

Nota :
Buku manual penting semasa hantar servis kereta tersebut dibengkel yang ditauliah bila tiba pada masa yang telah ditetapkan. Disitu lah rekod-rekod (sejarah) mengenai kereta tersebut dicatit. (lebih kurang macam rekod perubatan pesakit)

Hantar ka bengkel yang ditauliah adalah untuk mempastikan barang barang ada jaminan atau warranty.

Pengalaman saya semasa buat inspection –
Kebiasaan nya nombor engine kereta mudah sikit nak cari sebab mereka akan lekatkan pada satu plat.
Yang mencabar bab cari nombor chassis.Contoh jika kereta buatan Jepun mudah, kekadang tu dekat dengan radiator dah nampak.
Kereta jenis continental memang thrill, lebih lebih lagi jika MPV. Nombor chassis kekadang tu dipahat dipintu depan samaada sebelah pemandu atau passenger depan.
Lagi thrill saya pernah inspect nombor chassis tu dipahat dekat kebok tayar (sampai naik jenoh mencari nombor chassis tu…Chassis lori lagi lagi lah thrill…setakat 1 tonne okay lagi akan tetapi bab truck, trailer, jengkaut phewwwww!!!)


---------------------------------------------


TIPS BELI KERETA TERPAKAI (SECONDHAND)

Pilih kereta (melalui iklan, kawan, atau ka secondhand car dealer – tetapi kebiasaannyer dengan dealer mudah dapat loan sebab mereka dah ada line of credit atau dealership dengan sesuatu Bank)
Lihat keperluan dan budget
Cari yang cermat minyak
Bayar deposit
Dapatkan pinjaman
Loan lulus….
Bank beri Letter of Undertaking pada dealer
Tandatangan segala dokumen untuk pendaftaran (Borang-borang JPJ, sertakan Kad Pengenalan, Insuran Cover Note/Policy, Ownership Letter, Release Letter….)
Jika kereta tersebut masih ada loan, maka Dealer akan settlekan untuk dapatkan Release Letter dan Registration Card
Kereta dah boleh dibawa pulang (Ada Bank dapatkan pihak PUSPAKOM jalankan inspection, kebiasaannya pihak Bank akan lakukan inspection)
Jika bayar tunai, bakinya dilunaskan selepas pendaftaran dengan pihak Jabatan Pengangkutan Jalan (JPJ) selesai.



Nota :
Jika loan melebihi daripada harga pasaran, penjual mesti top-up beza antara harga jualan dan balance of loan.



Kereta baru
Kenapa perlu milik kereta "brand new" ?
1) serba serbi baru
2) ada warranty
3) tak pasti delivery ( cuma tentative saja); unless ever ready/ availability of stock (contoh MYVI Limited edition production bulan October, tapi SE edition boleh saja)
4) boleh interchange number yang kita sudah "tender" dulu dulu, cuma bayar interchange fees of RM550.00 to maintain the registration number. Tapi hanya kalau yang species sama contoh dari kelompok PERODUA 000 atau PROTON 000 kena lah beli & trade-in kereta yang sama.

kereta secondhand.
a) buy from used-car dealer
1) tak tahu apa "penyakit" - kereta tu dah inherit
2) mungkin terlibat dengan kemalangan
3) kena bawa mechanic yang "mahir"
4) kekadang mark-up price = boleh dapat 100% loan (this is bad!!!)

b) buy direct from seller
1) 'mungkin' seller boleh maklum kan serba sedikit apa penyakit kereta tu
2) boleh nego harga
3) perlu juga bawa mechanic untuk "test drive"


Nota :
Jika loan melebihi daripada harga pasaran, penjual mesti top-up beza antara harga jualan dan balance of loan


WSLM

Asam Laksa (hidangan untuk 4 – 5 orang)

Bahan-bahan (A)
1 bungkus laksa -direndam dalam air panas sebentar kemudian tos kan
1 biji timun dihiris
3 biji telur rebus
4 - 6 biji limau nipis
1 biji bawang besar dimayang

Bahan-bahan untuk kuah:-
4 – 6 ekor ikan kembung (dibersihkan dan direbus)
8 - 10 keping asam keping
Beberapa tangkai daun kesum
2 – 3 batang bunga kantan

Bahan kisar :-
Beberapa tangkai 8-10 cili kering (ikut pedas masing2)
1 biji bawang besar
garam secukup rasa

Cara-cara
1.Ikan yg direbus, di tos airnya, dibuang tulangnya. Airnya disimpan untuk kuah nanti.
2.Isi ikan dikisar.
3.Masukkan isi ikan, air rebusan, bahan2 kisar yg lain, asam keping, daun kesum, dan bunga kantan. Biarkan mendidih.
4.Masukkan garam secukup rasa. Dan boleh lah dihidangkan.

5.Bahan A & tambahan untuk hiasan, daun salad dan cili merah atau cili padi.
(N/B – Cili selalunya saya tak hiris tapi saya tumbuk)

BANK JUGA TERSEPIT

(1)BAGAIMANA PINJAMAN DILULUSKAN

Bergantung kepada kredibiliti mereka yang datang semasa membuat permohonan.

Setiap bank punya garis panduan yang disediakan dan ianya mesti menurut landasan yang diterima pakai oleh Bank Pusat.

Kebiasaan nya kelulusan pinjaman adalah berdasarkan kepada penilaian yang dilakukan ke atas status kewangan pemohon yang merangkumi jumlah pendapatan serta tanggungan bulanan. Sekiranya perkara-perkara asas ini telah dipatuhi maka Bank akan meluluskan permohonan bagi sesuatu pinjaman.


Pihak Bank berpandangan dan percaya bahawa setiap pemohon bagi sesuatu pinjaman perumahan telahpun mendapatkan khidmat nasihat dari pihak peguam yang mengendalikan perjanjian jual beli bagi memahami akan tanggungjawab dan obligasinya sebagai Pembeli sebelum memasuki kontrak perjanjian jual beli.


Peranan dan kewajipan Bank adalah untuk mematuhi terma dan syarat perjanjian jual beli khususnya untuk mengeluarkan pinjaman menurut kaedah pembayaran yang ditetapkan dalam Jadual Pembayaran sesuatu perjanjian jual beli agar pihak Pemohon/Pembeli dapat menyelesaikan transaksi jual beli tersebut.

[Peranan bank juga adalah merupakan medium perantara yang memudahkan peminjam memiliki rumah yang dibeli daripada pihak pemaju]


(ii) BAYARAN SECARA BERPERINGKAT KEPADA PIHAK PEMAJU


Seperti yang dinyatakan di atas, Bank akan mengeluarkan pinjaman menurut kaedah pembayaran yang ditetapkan dalam Jadual Pembayaran sesuatu perjanjian jual beli.


Didalam Perjanjian Jual Beli telah menetapkan setiap peringkat pembayaran hendaklah dibuat menurut bil berperingkat (“progress claim”) yang dikeluarkan oleh pihak Pemaju disokong dengan sijil pengesahan dari arkitek. Selanjutnya Jadual Pembayaran (Jadual Ketiga) yang terkandung didalam Perjanjian Jual Beli tersebut telah menetapkan bahawa setiap pembayaran hendaklah dibuat “upon commencement” iaitu pada permulaan sesuatu peringkat.Ini adalah sebelum HDA dilaksanakan.

Pihak Bank telah berpandukan kepada kaedah pembayaran tersebut dalam membuat pengeluaran pinjaman kepada Pemaju.



(iii) TANAH BELUM TUKAR STATUS?
[PERTANIAN KE KOMERSIAL atau KEDIAMAN]

Kebiasaan nya pihak peguam (peguam yang mengendalikan urusan perjanjian jual beli dan perjanjian pinjaman) melalui surat nasihat mereka telah mengemukakan kepada Bank surat kelulusan dari Pejabat Tanah Daerah berhubung penukaran status tanah dari “Pertanian” kepada “Bangunan Kediaman” berserta dengan resit bayaran bagi permohoan tukar status tanah oleh pihak pemaju.


Bank berpandukan pada surat nasihat dari Peguam, surat kelulusan dari pihak Pejabat Tanah serta resit bayaran tersebut yakin dan percaya bahawa status tanah tersebut telahpun ditukar.



Kebiasaan nya Bank akan membuat satu carian rasmi berhubung status tanah tersebut dan akan memaklumkan kepada pihak pembeli hasil carian melalui pihak peguam.


(iv) BILA PROJEK TERSEBUT BOLEH DI ISYTIHAR TERBENGKALAI ATAU DIGANTUNG?


Pada amnya, Bank akan berpandukan pada maklumat dari pihak berwajib contohnya pihak Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) sebelum mengklasifikasikan sesuatu projek perumahan sebagai terbengkalai ataupun digantung.



(v) BILA BOLEH TAMATKAN KONTRAK “Loan Agreement”


Untuk menamatkan Perjanjian Pinjaman, Peminjam hendaklah mengemukakan surat secara bertulis kepada Bank berhubung niatnya untuk menamatkan Perjanjian Pinjaman tersebut. Pinjaman akan ditamatkan sejurus sahaja Bank menerima wang penyelesaian penuh pinjaman.


Jika wang pinjaman belum dikeluarkan sepenuhnya, maka surat tersebut hendaklah disertakan dengan surat dari Pemaju bagi melepaskan Bank dari akujanji untuk mengeluarkan wang pinjaman kepada Pemaju menurut Jadual Pembayaran.


vi) TANGGUNGJAWAB PEMBELI

Bekalkan kepada pihak perbankan sebarang surat dari Pemaju (jika ada) berhubung projek yang telah ditamatkan.


vii) DOKUMEN DOKUMEN ASAL

Kebiasaan nya dokumen dokumen asal disimpan oleh pihak perbankan sekiranya geran individu belum dikeluarkan oleh pihak pejabat tanah. [Nota : untuk rumah jenis bertingkat seperti apartment, condominium, rumah bandar atau flat yang mana geran strata belum dikeluarkan lagi]


a. Salinan Asal Perjanjian Jual Beli

b. Salinan Asal Perjanjian Pinjaman

c. Salinan Asal Penyerahan Hak

d. Salinan Asal Surat Akujanji

e. Salinan Asal Surat Kuasa Wakil


Kebiasaannya, Bank tidak akan sewenang-sewenangnya menyerahkan dokumen-dokumen yang ada pada simpanan Bank kepada pihak ketiga tanpa melalui proses penyelesaian pinjaman. Terdahulu daripada itu juga, pihak peminjam mesti memberi kebenaran sebelum pihak perbankan keluarkan dan serahkan dokumen asal ataupun salinan.


Sekian terima kasih.

DILEMMA SEORANG PEMBELI RUMAH YANG TERBENGKALAI

ADUAN
Saya, adalah salah seorang pelanggan iaitu peminjam bagi akaun pinjaman perumahan disebuah institusi dan juga menjadi mangsa projek perumahan terbengkalai dalam sebuah negeri di Malaysia.

Secara ringkasnya, projek perumahan tersebut diakui tidak dapat diteruskan secara rasminya oleh pemaju sidang akhbar dan kepada semua pembeli dan telah dilaporkan oleh pihak media Harian Metro,Malay Mail,Kosmo,Nanyang Siang Pau dan juga media elektronik Komunitikini.com

Berikut adalah aduan yang ingin saya nyatakan bagi tindakan dan perhatian pihak pengurusan atasan perbankan walaupun saya akui saya hanyalah pelanggan kerdil di mana jumlah pinjaman tidak seberapa dan bukanlah individu yang berkepentingan.

1.PROSES PERMOHONAN PINJAMAN
a. Bagaimana pihak perbankan boleh meluluskan pinjaman dengan cepat sedangkan waktu itu banyak bank yang "hold" status permohonan kerana pemaju tidak comply dengan dokumen yang sepatutnya diserahkan dan syarat syarat rumah yang tidak jelas, antaranya status tanah yang masih berstatus pertanian sehingga kini, pemaju yang tidak berlesen dan lain-lain

2. PEMBAYARAN SECARA BERKALA [PROGRESS CLAIM] KEPADA PEMAJU OLEH PIHAK PERBANKAN
a. Apakah method ataupun cara kerja perbankan menentukan bahawa progress claim yang diminta oleh pemaju adalah benar seperti yang berlaku di tapak projek?
- sekitar tahun 2009-2010, kebanyakan bank telah menggantung bayaran kepada pemaju kerana progress claim yang diminta tidak benar dan telah menilai keupayaan sebenar pemaju untuk meneruskan projek amatlah tipis.
Namun, kenapa pihak perbankan terus membayar pemaju dan apabila aduan dibuat kepada Khidmat Pelanggan diperbankan tersebut, pegawai berkenaan memberikan jawapan:
- prosedur perbankan ini berlainan daripada perbankan yang lain, tidak boleh samakan dengan cara kerja perbankan yang lain.
- peminjam tidak berhak request site report yang dibuat oleh pegawai penilaian sebelum melepaskan bayaran kepada pemaju
- kalau tidak berpuas hati, peminjam boleh buat aduan terus ke Bank Negara.

3. BILA BANK BOLEH ISYTIHAR PROJEK TERBENGKALAI?
a. Berapa lamakah tempoh sesuatu projek perumahan dianggap oleh sesuatu perbankan tersebut sebagai terbengkalai ataupun digantung?
- pegawai berkenaan menjawab selagi tiada pengesahan daripada "pemaju" sahaja bahawa projek adalah terbengkalai, selagi itu perbankan tersebut menganggap projek masih berjalan walhal sejak Sale & Purchase Agreement ditandatangani sehingga email ini ditulis, projek tidak berjalan. Pengesahan rasmi daripada pihak lain tidak akan diterima pakai oleh perbankan tersebut..

4. PEMAJU TIDAK WIBAWA
Bagaimana kalau pemaju sudah bangkrupt[gulung tikar] ataupun cabut lari? Kepada siapa kami hendak mengadu?

5. BAGAIMANA "LOAN AGREEMENT" BOLEH DITAMATKAN?
a. Berdasarkan diskusi saya dengan pegawai bank berkenaan, peminjam tidak dibenarkan untuk menamatkan loan agreement selagi pemaju tidak mengeluarkan surat secara rasmi projek tidak dapat diteruskan.
- apakah langkah perbankan sepatutnya apabila menangani kes seperti ini?

Setelah diumumkan secara rasmi bahawa projek tidak akan diteruskan, pemaju berjanji akan refund deposit dan progress disbursed kepada pembeli, namun pemaju tidak mahu mengeluarkan surat rasmi kepada pembeli dan juga bank selagi pembeli tidak menandatangani Deed of Rescission and Revocation di mana antara syarat penting pembeli diwajibkan menyerahkan:

1. Original copy Sale & Purchase Agreement
2. Original copy Deed of Assignment
3. Original copy Letter of Undertaking
4. Original copy Loan Agreement

Dokumen asal di item no.2,3 & 4 dipegang oleh pihak bank dan sepatutnya tidak boleh dilepaskan kepada sesiapa selagi pinjaman tidak diselesaikan (perbendaharaan malaysia juga mengamalkan prinsip yang sama) untuk protect peminjam.Tetapi secara angkuhnya pemaju mengatakan pihak perbankan dan peguam perbankan telah bersetuju menyerahkan dokumen tersebut..
- di mana hak saya semasa mahu terminate loan agreement iaitu pihak perbankan hanya melayan kehendak saya jika pemaju menghantar surat rasmi projek gagal diteruskan dan bagaimana pula tiba-tiba keputusan tersebut boleh berubah apabila diminta oleh pemaju? seperti ada pakatan diantara pihak bank dan pemaju di mana walau apapun yang berlaku peminjam ataupun pembeli rumah akan tersepit ditengah.
- dimana peranan perbankan seperti Letter of Undertaking clause 5(C) iaitu pemaju sepatutnya memulangkan semula bayaran yang telah dibuat jika projek abandoned ataupun suspended?selama 2 tahun aduan dibuat namun tiada tindakan yang dilakukan..malah menekan saya untuk terus membayar installment untuk rumah yang tidak wujud!

Diharap pihak pengurusan atasan perbankan dapat membuka mata bagaimana staff middle management dan juga staff bawahan bekerja dan juga tidak ada jalan penyelesaian bagi peminjam seperti saya..malahan seolah-olah bersekutu dengan pemaju yang telah banyak menindas saya dan pembeli pembeli yang lain.

wassalam.

HOW TO AUDIT MYSELF?

Am I in my comfort zone?